AMRES, una delle realtà più dinamiche nel panorama delle società immobiliari italiane a Praga, ha acquistato a giugno due importanti palazzi in via Opletalova, adiacente a piazza Venceslao. Quali sono i progetti futuri della società? E come si sta evolvendo il mercato immobiliare praghese? Lo abbiamo chiesto a Filippo Bianchini Scudellari, amministratore di Amres, socio Camic.
A giugno avete acquistato dalla società fallita Skex (Skoda Export) due importanti palazzi in via Opletalova. Quali sono i progetti per il recupero dei due immobili?
E’ stato possibile portare a termine l’acquisizione creando un pool di investitori in quanto non era possibile avvalersi di finanziamento bancario in fase di acquisizione.
La strategia prevede di mantenere ad uso uffici l’immobile in Opletalova 39 e di convertire in residenziale Opletalova 41.All'interno del palazzo intendiamo ricavare una cinquantina di appartamenti con una metratura inferiore a 50 metri quadrati. Gli appartamenti di questa metratura si vendono molto bene sia ai clienti che stanno acquistando a scopo d'investimento, che a coloro che comprano per affittare a breve termine. Grazie alla vicinanza alla stazione centrale gli appartamenti saranno adatti per chi cerca una base di appoggio per i suoi viaggi a Praga.
Il mercato di immobili acquistati a scopo d'investimento sta quindi crescendo?
Sicuramente sì. Oggi c’e’ una grande liquidita’ sul mercato. La domanda di immobili a reddito e’ molto elevata e questo si traduce in una diminuzione della redditivita’ offerta. Gli investitori preferiscono quindi acquistare un immobile a reddito oppure anche solo un appartamento da affittare piuttosto che tenere i soldi in banca, dove il rendimento è pari a zero. Con l'attuale andamento del mercato invece un investimento immobiliare garantisce una rivalutazione di valore ed eventualmente produce reddito sotto forma di canone d'affitto.
I prezzi degli immobili a Praga hanno continuato ad aumentare in questi due anni con una crescita a doppia cifra. C'è spazio per un ulteriore rialzo significativo dei prezzi?
Il rialzo dei prezzi negli ultimi anni è stato forte, anche se io non vedo nessuna bolla speculativa, di cui ogni tanto si parla. I prezzi degli immobili nel centro allargato di Praga, su cui si specializza AMRES, rimangono accessibili e c'è spazio per un’ulteriore crescita. Il rialzo dei prezzi è spinto dalla facilità di ottenere il finanziamento dei mutui da parte delle banche con un tasso d'interesse per le famiglie ormai sotto il due per cento. Infatti, la clientela locale rappresenta già la metà del mercato anche nel centro allargato della città.
E i canoni d'affitto, invece, hanno una tendenza a crescere?
Nel settore residenziale i canoni sono cresciuti leggermente. Registriamo una tendenza simile anche nel caso degli uffici. Il principale cambiamento è avvenuto sul fronte del tasso di occupazione, che è decisamente aumentato. Gli spazi sfitti si sono quindi sensibilmente ridotti soprattutto nella nostra fascia di mercato che e’molto differente dai grossi centri uffici fuori dal centro.
I progetti residenziali di AMRES spesso offrono appartamenti con una metratura tra i 50 ed i 70 metri quadrati. E' una vostra scelta mirata?
Il nostro business si appoggia su due gambe, da una parte abbiamo immobili residenziali o amministrativi, che affittiamo e che gestiamo come Asset Management per i nostri clienti. Dall'altra ci sono gli immobili, che ristrutturiamo, frazioniamo in appartamenti e vendiamo. Preferiamo appartamenti di piccola o media metratura, perchè sono più vendibili sul mercato praghese. Tuttavia in diversi nostri progetti abbiamo fatto delle eccezioni realizzando appartamenti con una metratura più significativa. Il frazionamento degli immobili è una parte fondamentale del know-how italiano dell'azienda. Si tratta infatti di un processo affrontato con successo per molti anni nelle maggiori città del nord Italia.
Il mercato residenziale praghese è ancora fortemente strutturato intorno ai grandi progetti immobiliari realizzati in semiperiferia. Si tratta di una concorrenza temibile per il vostro business?
Ad una grossa fascia del mercato praghese piacciono i grandi progetti residenziali sviluppati dai developers. Credo che ciò sia dovuto in parte ad una consuetudine del passato. I praghesi, infatti, erano abituati a vivere in case a cui veniva fatta poca manutenzione. Pertanto, trasferirsi in un appartamento moderno e di nuova costruzione esercita un forte richiamo. Contano anche il fatto che i grandi developers riescono a comprimere i prezzi. Tuttavia, una parte della clientela locale ormai apprezza il valore di un immobile storico, situato in una zona più centrale ed in un contesto più prestigioso.
AMRES è attiva in diversi quartieri di Praga. Secondo Lei, quali sono le zone a più alto potenziale di sviluppo?
Un contesto molto bello, oltre a Vinohrady dove siamo molto attivi, è quello di Letna, dove abbiamo realizzato diversi progetti immobiliari. Si tratta di un quartiere molto vivibile grazie alla vicinanza di due grandi parchi e la presenza di molti servizi. Nell'immediato futuro il maggiore potenziale è presente a Praga 3, dove ci sono ancora numerose località da recuperare. In un futuro più remoto ha grande potenziale Praga 5 e soprattutto la zona della stazione di Smichov, dove Sekyra Group sta preparando grandi progetti immobiliari. In quella zona assisteremo ad uno sviluppo molto interessante.
Una parte importante del mercato immobiliare nel centro allargato di Praga è rappresentato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico. E' un'occasione anche per società medie come AMRES?
A mio parere si tratta di un mercato molto difficile. La nostra società ha partecipato a diverse aste, ma siamo riusciti sempre ad acquistare solo singoli appartamenti. Nelle dismissioni degli appartamenti pubblici, infatti, vengono preferiti in primo luogo gli inquilini, che solitamente formano una cooperativa. Certamente si tratta comunque di un'opportunità interessante.
Infine, a marzo è partito un vostro progetto con la New York University di Praga. Di cosa si tratta?
In collaborazione con la New York University in Prague (UNYP), un'università privata di grande prestigio, abbiamo aperto un nuovo residence per studenti in via Belgicka. E posso dire che si tratta con ogni probabilità del miglior residence per studenti nella capitale boema. Abbiamo infatti abbandonato la concezione di dormitorio prevalente per strutture di questo tipo in Repubblica Ceca. Il residence è invece diviso in venticinque appartamenti con 120 posti letto. La qualita’ della ristrutturazione, la location e la vicinanza con l’Universita’ fanno di questo residence un progetto molto interessante. La qualita’ del progetto e’ dimostrata dal fatto che gia’ dal primo semestre, il residence sara’ pienamente occupato.
Fonte fotografia: Amres
