Mercoledì 22 novembre si è tenuta presso il Cloud9 sky bar and lounge dell’Hotel Hilton Prague la conferenza Praga 2030: Sviluppo e investimenti nei settori chiave. Una previsione a lungo termine organizzata dalla Camera di Commercio e dell’Industria Italo-Ceca, in collaborazione con i soci Deloitte Advisory e UniCredit Czech Republic and Slovakia. La conferenza è stata aperta dai saluti dell’ambasciatore italiano a Praga Aldo Amati e del presidente della Camera Italo-CecaGianfranco Pinciroli.
La conferenza ha sottolineato le attese positive di sviluppo del mercato immobiliare a Praga e in Repubblica Ceca. A segnare trend positivi sono praticamente tutti i settori. Negli ultimi anni hanno segnato un forte incremento gli immobili commerciali, amministrativi e industriali, che hanno goduto della ripresa economica. Anche il settore alberghiero, fortemente concentrato a Praga, dà segnali molto positivi. «Per gli alberghi è un periodo molto buono: la redditività delle camere è tornata al livello del 2007 e il tasso di occupazione è salito rispetto al periodo precrisi», ha sottolineato Miroslav Linhart, Partner e Leader del Team Real Estate di Deloitte Advisory.
Una situazione particolare si sta verificando nel settore residenziale, grazie a un’impennata di prezzi degli immobili. «La domanda è adeguata allo stato dell’economia e all’evoluzione demografica, è l’offerta a essere molto scarsa», così Miroslav Linhart descrive il principale motore della spirale dei prezzi sul settore residenziale. Il crollo del numero dei permessi a costruire rilasciati ha portato a un rapido calo di appartamenti a inizio costruzione. La situazione è particolarmente difficile a Praga, che sta attirando sempre più abitanti e quindi la domanda supera fortemente l’offerta. «Si prevede che entro il 2030 il numero delle abitazioni a Praga dovrebbe crescere di centomila unità», ha detto Linhart.
Il settore residenziale è stato spinto in alto anche grazie a un fiorente mercato dei mutui a scopo abitativo: circa il 40% delle abitazioni viene acquistato tramite un mutuo. Nel 2015 e nel 2016 sono stati registrati dei veri record storici per il numero dei nuovi mutui contratti. «Nella seconda metà di quest’anno stiamo registrando una stagnazione e perfino un calo del mercato», ha sottolineato Dalibor Mička, direttore per i mutui alle famiglie di UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia. Inoltre, i mutui stanno riprendendo quota lentamente a causa del rialzo dei tassi d’interesse da parte della Banca Centrale Ceca. Secondo Mička, il prossimo anno il tasso medio potrebbe rialzarsi al 2,8% rispetto al 2,1% di ottobre di quest’anno. «A causa di una forte concorrenza sul mercato, le banche potrebbero decidere di riassorbire il rialzo dei costi del loro finanziamento sul mercato e cercare di conservare i clienti anche a discapito della redditività», ha detto Mička. La concorrenza sul mercato si è accentuata anche grazie alle nuove leggi che permettono passaggi molto più semplici dei clienti da una banca all’altra con il conseguente rifinanziamento del mutuo.
Il settore è interessato anche dalle regole fissate dalla Banca Centrale per la fornitura dei mutui. A partire da aprile, per accedere a un mutuo bisogna avere almeno il 20% del valore dell’immobile acquistato. «Prima i mutui che finanziavano il 90 o il 100% del valore dell’immobile, venivano forniti normalmente», ha riferito Dalibor Mička. Molte persone sono quindi tentate di finanziare il 20% tramite mutui non bancari o altri tipi di prestito, che aumentano il peso del debito sul loro reddito e il rischio della loro situazione. Un altro parametro fissato è che le rate dei mutui non devono superare il 40% del reddito disponibile mensile del debitore e che il valore del mutuo non superi il multiplo di otto del reddito annuo del debitore. «Questi ultimi due parametri sono particolarmente limitanti proprio a Praga», ha aggiunto Mička. Il giudizio complessivo dei due relatori sulle misure della Banca Centrale quindi rimane piuttosto negativo. «La Banca Centrale sta cercando di agire sul lato della domanda del mercato, mentre il problema è sul lato dell’offerta particolarmente ridotta», ha insistito Miroslav Linhart. Paradossalmente, la necessità di avere almeno il 20% del valore dell’immobile per accedere al mutuo sta creando nuove opportunità sul mercato degli affitti e diverse società immobiliari si stanno spostando su questo settore.
Le attese molto positive potrebbero ricordare le prospettive rosee del 2007, prima della caduta della Lehman Brothers e della crisi finanziaria del 2008 e del 2009, che ha avuto un forte contraccolpo anche sul mercato immobiliare. I relatori hanno ricordato che i fondamentali dell’economia ceca sono sani e un investitore prudente e non sovradebitato non dovrebbe avere difficoltà neppure in caso di shock negativi dall’esterno. «In fondo, se un investitore ha acquistato un immobile nel 2007 e ha avuto la forza di tenerlo fino ad adesso, sicuramente ne ha ricavato profitto», così Miroslav Linhart conferma che la tendenza di fondo rimane positiva sia per il settore immobiliare che per l’economia ceca.
Fonte: Camic
Fonte fotografia: Adam - Costey
