Zájem o investice do zemědělských pozemků se v posledních dvou letech rapidně zvýšil. Tématu se věnoval seminář Skupiny Nemovitosti Italsko-české obchodní a průmyslové komory s názvem Zemědělství: Právní normy, investice a financování v České republice, na kterém vystoupili panelisté z advokátní kanceláře Spoladore & Bystřický a z bankovní skupiny Česká spořitelna - Erste.
Celkovou situaci na trhu se zemědělskými pozemky shrnul ve svém příspěvku Ing. Martín Stuchlík z České spořitelny. „Poptávka po zemědělských pozemcích v posledních letech významně převyšuje nabídku, a to díky zájmu tuzemských i zahraničních investorů. To vede k všeobecnému zvýšení cen: dnes se pozemky prodávají v průměru za 12 až 18 korun za metr čtvereční, jen před pěti lety však ceny dosahovaly 4 až 6 korun za metr čtvereční. Ale v některých oblastech Moravy či západních Čech se ceny mohou vyšplhat až a 25 – 30 korun za metr čtvereční. Tyto vyšší ceny jsou dány jak vyšší bonitou půdy tak relativní blízkostí Německu a tudíž i přílivem přeshraničních investorů. Česká půda si drží pro zahraniční investory stále příznivou cenu. V Bavorsku se zemědělské pozemky prodávají v průměru za tři eura za metr čtvereční.“
V této situaci nedostatku volných pozemků na trhu tak investorům často nezbývá nic jiného, než přímo odkoupit zemědělský podnik, který na daných pozemcích hospodaří. „Průměrná velikost českých zemědělských podniků je dost vysoká a pochybuje se od 1,5-2 tisíc hektarů obhospodařované půdy až na 10 tisíc hektarů. Tyto podniky často vznikly transformací starých JZD na akciové společnosti. Někdy si ale uchovaly družstevní charakter. V těchto případech je akvizice podniku komplikována tím, že je nutné vyjednávat se stovkami malých akcionářů či družstevníků.“
Česká spořitelna má v akvizicích zemědělských podniků bohatou zkušenost. „Naše skupina asistovala některým největším transakcím v zemědělském odvětví a byla, například, při prodeji skupiny Spojené farmy, která byla v té době největším majitelem pozemků v ČR,“ uvedla na semináři Ing. Judita Naňková, členka Team Agro České spořitelny. „Česká spořitelna má k dispozici Agro team, který nabízí širokou škálu produktů od financování akvizice až po úvěry spojené s čerpáním evropských fondů.“
Vedle akvizic zemědělských podniků jsou pro investory významné také odprodeje pozemků ze strany Pozemkového fondu ČR (PF ČR). Převody pozemků z PF ČR jsou regulovány zákonem 503/2012 Sb., který vymezuje pět způsobů převodu pozemků. Naprostou přednost mají převody pozemků místní samosprávě, následují převody z důvodu kompenzace či restituce, převody majitelům sousedících pozemků a až na posledním místě jsou úplatné převody privátním subjektům a přímé prodeje privátním subjektům. PF ČR musí postupovat dle tohoto posloupného žebříčku, takže místní samospráva má vždy přednost před privátním subjektem. Ve všech případech, kromě úplatného převodu privátním subjektům a přímého prodeje, je nutné o převod PF ČR požádat. Jen v posledních dvou případech PF ČR sám rozhoduje, jaké pozemky chce prodat.
Převody pozemků ve vlastnictví PF ČR mají několik specifik. „V případě převodů pozemků majitelům sousedících pozemků, maximální výměra pozemků převáděných z PF ČR nemůže přesáhnout 10% výměry sousedních pozemků vlastněných zájemcem o transakci,“ upozorňuje advokátka Paola Spoladore z advokátní kanceláře Spoladore & Bystřický. „PF ČR může provést převod pozemků za úplatu jen ve prospěch soukromých subjektů, jež v posledních třech letech hospodařily alespoň na deseti hektarech zemědělských pozemků či jim patří alespoň 10 hektarů zemědělské půdy v obci, kde jsou převáděné pozemky fondu či v okolních obcích. Přímý prodej nevykazuje tato omezení, ale je jen posledním způsobem, kterým může PF ČR své pozemky zcizit.“
Někdy tak může být užitečné odkoupit od dalších subjektů práva na restituci a kompenzaci, jež jsou volně obchodovatelná. Transakce se zemědělskými pozemky mezi soukromými subjekty podléhají daleko volnějšímu režimu. „Tyto transakce podléhají pouze ustanovením Občanského zákoníku a obchodování s pozemky je volné,“ uvádí advokátka Spoladore. „České právo tak nepočítá s některými povinnostmi, jež vyplývají z italské právní úpravy. Například majitelé sousedících pozemků nemají předkupní právo na okolní pozemky. Stává se ale, že na některé pozemky má předkupní právo stát.“
Příští setkání Skupiny Nemovitosti se uskuteční 12. května a zaměří na strategie rozvoje a investic Městské části Praha -1. Setkání se zúčastní starosta MČ Praha-1 Oldřich Lomecký a další představitelé radnice.
Zdroj fotografie: Pixabay
