Administrativní budova a rezidenční palác. To je projekt společnosti AMRES, jedné z nejvíce dynamických italských developerských společností v Praze, pro obnovu dvou budov, které společnost koupila v Opletalově ulici, nedaleko od Václavského náměstí. Na naše otázky odpovídal Filippo Bianchini Scudellari, jednatel společnosti AMRES, člena Italsko-české komory.
V červnu jste odkoupili od zkrachovalé společnosti Skex (Škoda Export) dvě budovy v Opletalově ulici. Jaké jsou vaše plány s těmito nemovitostmi?
Akvizici jsme provedli díky skupině investorů, jelikož jsme tentokrát nemohli využít bankovní financování operace. V budově Opletalova 39 zůstanou kanceláře, zatímco budovu Opletalova 41 přestavíme na byty. V budově chceme vytvořit až padesát bytů o velikosti pod padesát metrů čtvereční. Tyto byty se prodávají velice dobře jak klientům, jež kupují nemovitost pro investiční účely, tak těm, jež je chtějí krátkodobě pronajímat. A blízkost Hlavního nádraží je velmi výhodná i pro ty, co potřebují v Praze zázemí při pracovních cestách.
Trh nemovitostí pro investiční účely roste?
Zcela jistě ano. Dnes je na trhu mnoho likvidity. Poptávka po bytech je vysoká a výnosnost investice tak klesá. Firmy ale raději investují do nemovitostí. Klidně koupí i jen byty na pronájem, než aby jim peníze ležely na účtě v bance, kde je výnos minimální. Díky aktuálnímu vývoji na trhu se tak investice do nemovitostí zhodnocuje a současně nájem tvoří pro firmy stabilní příjem.
Ceny nemovitostí v Praze rostou v posledních letech dvouciferním růstem. Existuje prostor pro další růst?
Růst cen byl opravdu silný, ale já nevidím žádnou realitní bublinu, jak se občas říká. Ceny nemovitostí v rozšířeném centru Prahy, na které se AMRES specializuje, zůstávají přístupné a je zde prostor pro další růst. Ceny jsou taženy nahoru dobrou dostupností hypoték a také faktem, že dnes domácnosti obvykle dostávají hypotéku s úrokem pod dvě procenta. I z tohoto důvodu čeští klienti představují polovinu trhu s nemovitostmi v rozšířeném centru Prahy.
A nájmy také rostou?
V rezidenční oblasti vzrostly jen trochu. Podobný trend zaznamenáváme i v případě kanceláří. Zásadně se však snížila míra neobsazenosti kanceláří. Počet neobsazených kanceláří se výrazně snížil hlavně v našem segmentu trhu, který se hodně liší od velkých administrativních center na okraji města.
Rezidenční projekty AMRES často nabízejí byty o výměru 50 až 70 metrů čtverečních. Je to vaše tržní strategie?
Náš business má dvě části. Na jedné straně máme rezidenční a administrativní budovy, které pronajímáme a spravujeme skrze Asset Management pro naše klienty. Na druhé straně máme pak budovy, které opravíme, rozdělíme do bytových jednotek a následovně odprodáme. Máme radši byty střední velikosti, protože se lépe prodávají na pražském trhu. V našich projektech lze však najít i výjimky a byty o velké výměře. Rozdělování budov do bytových jednotek je jednou z částí italského know-how, kterou jsme přinesli do firmy. Tyto aktivity jsme dlouho běžně dělali ve velkých městech na severu Itálie.
Rezidenční trh v Praze je stále silně koncentrován a velké developerské projekty v semiperiferii. Jedná se pro vás o vážnou konkurenci?
Velké části pražského realitního trhu se velké developerské projekty stále líbí. Myslím si, že to je dědictví minulosti. Pražané dlouho bydleli v domech, jejichž údržba byla zanedbávána. Takže přejít do nové a moderní výstavby je prostě velice lákavé. Velkým developerům nahrávají i ceny, protože jsou schopni stlačit náklady. Část pražských klientů si však čím dál více uvědomuje hodnotu domu, jež má svou historii, nachází se blízko centra a má v okolí vyšší občanskou vybavenosti.
AMRES působí hned v několika pražských čtvrtí. Jaké jsou podle Vás zóny, kde je nejsilnější potenciál růstu?
Velice hezkou čtvrtí, hned za Vinohrady, kde jsme velice aktivní, je Letná, kde jsme také realizovali několik projektů. Jedná se o čtvrť s velkou občanskou vybavenosti, kterou obklopují dva parky. V nejbližší budoucnosti vidím velký potenciál na Praze 3, kde je stále několik zón vhodných k restaurování. V delším horizontu má pak velký potenciál Praha 5 a především zóna kolem Smíchovského nádraží, kde se připravuje několik velkých a zajímavých projektů.
Důležitou část realitního trhu v širším centru Prahy představují nemovitosti prodávané veřejnou správou. Jsou tyto odprodeje příležitostí i pro střední firmy jako AMRES?
Je to velice obtížná část trhu. Účastnili jsme se několik dražeb veřejných nemovitostí, ale vždy jsme získali jen pár bytů. Například v odprodeji obecních bytů mají totiž předkupní právo stávající nájemci, jež obvykle vytvoří družstvo. I přes to se jedná o zajímavé příležitosti.
V březnu jste dokončili společný projekt s New York University v Praze. O co se jedná?
Ve spolupráci s New York University Prague (UNYP), která má velkou prestiž, jsme otevřeli novou studentskou rezidenci v Belgické ulici. Jedná se asi o nejlepší vysokoškolské koleje v Praze. Opustili jsme totiž od konceptu ubytovny, který charakterizuje tento druh staveb v České republice. Koleje jsme rozdělili na dvacet pět apartmánů, jež mají k dispozici na 120 lůžek. Studenti tak mají k dispozici veškeré pohodlí. Kvalita provedených oprav, lokalita i blízkost univerzity činí z této residence jedinečný projekt. Kvalitu projektu ukazuje fakt, že hned od prvního semestru je rezidence plně obsazena studenty.
Zdroj fotografie: Amres
