Ve čtvrtek 15. září proběhl v sídle komory seminář s názvem Vlastnictví nemovitostí: situace, praxe, konkrétní případy, který uspořádala Skupina Nemovitosti Italsko-české obchodní a průmyslové komory. Na semináři vystoupili jako panelisté advokáti a experti advokátní kanceláře Kocián, Šolc a Balaštík Jan Bereš, Alica Koblovská a Pavla Blažková.
Hlavní část semináře byla věnována procesu koupi nemovitostí, který byl probrán především z perspektivy kupujícího, jenž se obvykle nachází vůči prodávajícímu v pozici informační asymetrie. Kupující má však k dispozici celou řadu veřejných zdrojů informací, o které se při koupi a sepisování kupní smlouvy může opřít.
„Katastr nemovitostí je nedůležitějším zdrojem právních informací o nemovitostech,“ uvádí advokátka Alica Koblovská. Výpisy z katastru totiž obsahují celou řadu zásadních informací a zájemce si mlže nechat pořídit kopie zásadních dokumentů jako je kolaudační rozhodnutí či předchozí kupní smlouvy. Katastr je veřejným rejstříkem, takže kdokoliv může požádat o výpis údajů o kopii založených dokumentů. „Katastr má třicet dnů na vyřízení žádosti o informace či pořízení kopií,“ upozorňuje A. Koblovská. „Klientům doporučujeme, aby si nechali vystavit kopie dokumentů uložených při katastru. V předchozích kupních smlouvách se tak mohou schovávat totiž zajímavé detaily.“
Nový Občanský zákoník předpokládá pravdivost údajů zapsaných v katastrálních rejstřících. Toto ustanovení zvyšuje právní ochranu kupujících, protože smlouvy uzavřené v dobré vůli by neměly být zpochybněné ani v případě, že vyjde najevo, že prodávající neměl právo transakci sjednat. Katastr také vede záznamy o zpochybněných zápisech do rejstříku, čímž by se mělo zamezit podvodným a neoprávněným transakcím. Při každém návrhu o změnu údajů v katastru navíc úřad obešle zúčastněné strany, jež mají dvacet dní na vyjádření se k návrhu a jeho eventuální zpochybnění. „Ochrana kupujících v dobré víře ale není neomezená. Například kupující, jež se o problémech dozvěděli v průběhu právní analýzy se již za jednající v dobré víře obvykle nepovažují. Zjištěné problémy je tak lepší řešit hned na začátku, při uzavírání kupní smlouvy,“ upozorňuje advokát Jan Bereš.“
Ani podrobná rešerše v katastru ale nemusí stačit. Před koupí nemovitosti by si kupující měl prověřit všechny právní vztahy, jež se dané nemovitosti týkají. Jedná se například o nájemní smlouvy, o eventuální restituční nároky, o smlouvy s dodavateli služeb, o přítomnosti sídel společností či osob s trvalým pobytem v nemovitosti a také o situaci, ve které se nemovitost nachází, např. přístupnost z veřejných komunikací či rozvod inženýrských sítí.
Dalším důležitým aspektem jsou společné prostory v domech s více bytovými jednotkami. Obvykle se o tyto prostory stará a rozhoduje o nich společenství vlastníků. V některých případech tomu tak být nemusí. „Například garáže mohou být vymezeny jako části společných prostor či mohou být samostatnými nebytovými prostory,“ poukazuje na jeden z případů advokát Bereš.
Velký pozor je nutné si dát i na samotné provedení kupní transakce. Jak jsme již upozornili, katastrální úřad nezapisuje nové údaje do rejstříku bez prodlevy, jelikož musí obeznámit dotčené strany, jež mají dvacet dnů na to, aby se vyjádřily. V tomto intermezzu je tak již podepsána smlouva ale převod vlastnictví není účinný do té doby než úřad zapíše nového vlastníka do rejstříku. Tomu je nutné přizpůsobit například složení kupní ceny. Dalším důležitým aspektem jsou vady přítomné ale nezřejmé při koupi. „Kupující má až pět let od provedení transakce na to, aby vady reklamoval,“ uvádí advokátka Koblovská. Občanský zákoník ale nechává smluvním stranám velkou volnost v tom, jak si upraví záruční lhůtu a vypořádání se s vadami.
Koupě nemovitosti podléhá v ČR specifické dani s jednotnou sazbou 4%. Daňový základ pro platbu daně tvoří tzv. nabývací hodnota, jež se nemusí vždy shodovat s kupní cenou, pokud se výrazně odchyluje od obvyklé kupní ceny dané nemovitosti. Od prvního listopadu se navíc povinnost zaplatit tuto daň přesouvá na kupujícího. „Smluvní strany si mohou ve smlouvě určit, že daň zaplatí prodávající, tak jak se dělo před prvním listopadem. Tato smluvní úmluva však nemá dopad na ustanovení zákona. Z hlediska správce daně je za zaplacení vždy zodpovědný kupující,“ dodává daňová expertka advokátní kanceláře Kocián, Šolc a Balaštík Pavla Blažková.
Příští akce Skupiny Nemovitosti se odehraje ve čtvrtek 22. září v 10 hodin. Na programu bude setkání s představiteli radnice a obecního úřadu Městské části Prahy – 3.
zdroj: camic
foto:archivio camic
